（落戶(hù)、離婚購(gòu)房設(shè)限，深圳調(diào)控“靴子”落地，樓市或回落）

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　　繼東莞、杭州、寧波三城市收緊樓市政策之后，深圳調(diào)控靴子終于落地。7月15日，深圳住建局等部門(mén)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容涉及在深圳落戶(hù)滿(mǎn)3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買(mǎi)商品住房等八大調(diào)控措施。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次政策進(jìn)一步體現(xiàn)了深圳落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，預(yù)計(jì)今年下半年部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，依然以政策收緊為導(dǎo)向。

　　抑制投機(jī)性買(mǎi)房，落戶(hù)滿(mǎn)3年且社保滿(mǎn)36個(gè)月才可購(gòu)房

　　據(jù)報(bào)道，近日，深圳市住建局一行到長(zhǎng)沙市住建局考察交流房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和典型做法給予高度評(píng)價(jià)。

　　在此背景下，深圳今日調(diào)控全面升級(jí)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點(diǎn)評(píng)稱(chēng)，“這次政策超出了預(yù)期，比如限購(gòu)。背后說(shuō)明管理層對(duì)深圳樓市調(diào)控狀況、調(diào)控效果及房地產(chǎn)預(yù)期并不滿(mǎn)意，所以，這次調(diào)控某種程度上是倒逼，讓深圳學(xué)習(xí)長(zhǎng)沙做法，如何做到‘強(qiáng)力調(diào)控、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市轉(zhuǎn)型、人口流入、民生幸福’能同步推進(jìn)?！?/p>

　　在易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，深圳在學(xué)習(xí)長(zhǎng)沙經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，出臺(tái)限購(gòu)、限貸、稅收、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、新盤(pán)開(kāi)盤(pán)監(jiān)管等一攬子措施，可以看出，此次調(diào)控力度較大。

　　不難看出，此次調(diào)控中，力度最大的便是調(diào)整商品住房限購(gòu)年限。新京報(bào)記者了解到，在此之前，深圳落戶(hù)即可購(gòu)房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾，這對(duì)于早期已落戶(hù)深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。此次政策要求，深戶(hù)居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳落戶(hù)滿(mǎn)3年，且能提供購(gòu)房之日前在深圳連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。非深戶(hù)居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購(gòu)房之日前在深圳連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明方可購(gòu)買(mǎi)商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，這一調(diào)整的力度明顯較強(qiáng)，從全國(guó)來(lái)看，對(duì)于有本地戶(hù)籍的人士往往只限定購(gòu)買(mǎi)套數(shù)，而不限制其落戶(hù)和社保期限要求。同時(shí)，從落戶(hù)3年的時(shí)間要求來(lái)說(shuō)，也屬于明顯抑制投機(jī)性買(mǎi)房需求。

　　“深圳落戶(hù)門(mén)檻低，人口流入大，出現(xiàn)一些外地人借落戶(hù)買(mǎi)房，或馬上落戶(hù)馬上買(mǎi)房的行為，特別是一些大學(xué)生，以及中介人員協(xié)助外地人辦理假結(jié)婚買(mǎi)房的，此次調(diào)控政策精準(zhǔn)打擊，能夠徹底堵住這些投資行為。”李宇嘉表示，“3年落戶(hù)+3年社?！钡慕M合，比長(zhǎng)沙政策力度要嚴(yán)厲，略微超出預(yù)期。同時(shí)，限購(gòu)政策力度大，也彰顯了深圳房?jī)r(jià)上漲，是對(duì)“房住不炒”的違背，是不能容忍的。

　　值得一提的是，此次政策還要求，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。具體來(lái)講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在深圳無(wú)房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在深圳購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有1套商品住房，離異后無(wú)房一方可以以成年單身人士身份在深圳購(gòu)買(mǎi)1套商品住房；離異前家庭名下在深圳有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買(mǎi)商品住房。

　　實(shí)際上，2018年深圳“7·31”調(diào)控時(shí)，對(duì)離婚炒房行為僅做了杠桿限制，但也有很多漏洞。近兩年，在“新房打新”和炒房創(chuàng)富的刺激下，深圳離婚潮愈演愈烈，“這次政策，直接在購(gòu)房資格上做限制，徹底堵住了漏洞，未來(lái)假離婚沒(méi)有激勵(lì)了，也可為精準(zhǔn)調(diào)控?！崩钣罴畏Q(chēng)。

　　差別化的住房信貸政策，利好自住改善需求

　　此次調(diào)控新政還完善了差別化的住房信貸政策。政策合理確定個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。

　　具體而言，購(gòu)房人家庭名下在深圳無(wú)房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；購(gòu)房人家庭名下在深圳無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；購(gòu)房人家庭名下在深圳擁有1套住房的，購(gòu)買(mǎi)普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　“差別化住房信貸‘有保有壓’?！崩钣罴畏治鲋赋?，純粹的首套購(gòu)房，這是要保護(hù)的，也是歷次房?jī)r(jià)上漲最受傷的。所以，此次政策仍舊堅(jiān)持3成首付。二套房則依然堅(jiān)持部分“認(rèn)房又認(rèn)貸”的舉措。這比2013年啟動(dòng)（2015年退出）的完全的“認(rèn)房又認(rèn)貸”（只要有貸款記錄就算第二套房購(gòu)置），力度低了很多。

　　李宇嘉進(jìn)一步解釋稱(chēng)，這反映了政府還是希望保護(hù)改善性需求，希望樓市交易能活躍起來(lái)，保持一定體量。因?yàn)椋績(jī)r(jià)漲到目前水平，購(gòu)買(mǎi)的主力是換房需求。如果沒(méi)有換房和改善，深圳以二手房為主導(dǎo)的樓市交易、城市更新大規(guī)模放量，整個(gè)市場(chǎng)的循環(huán)，會(huì)受到相當(dāng)大的影響。

　　除此之外，李宇嘉表示，真正的二套房政策（有一套房的家庭，再買(mǎi)一套）依舊未變，仍是七成，這也反映了保護(hù)換房需求的思路。此外，對(duì)普通和非普通住房，做差別化信貸，非普通住房首付比例明顯提升，這對(duì)于近期學(xué)位房高價(jià)、南山、寶安中心區(qū)等高價(jià)盤(pán)暴力護(hù)盤(pán)、集體拉升的炒作，是有很大抑制作用。

　　“這一政策明顯有利于自住改善型購(gòu)房者，以往嚴(yán)格的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策往往不利于自住型改善需求，這一調(diào)整是此次政策中的亮點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)或有其他城市或地區(qū)也會(huì)跟進(jìn)類(lèi)似政策?！睆埐ū硎尽?/p>

　　部分恢復(fù)“豪宅稅”，有打壓力度但不會(huì)大起大落

　　此次政策還細(xì)化了普通住房標(biāo)準(zhǔn)。政策要求，細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙指出，這一政策明確界定750萬(wàn)元以上的住房為非普通住房，由于深圳豪宅需要繳納“豪宅稅”，合理的界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障大部分群體對(duì)普通住房的需求，有效抑制非普通住房?jī)r(jià)格上漲。

　　近年來(lái)，深圳各種利好接踵而來(lái)，包括粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)，外界對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)基本面進(jìn)行重估，由此，深圳樓市進(jìn)入明顯上升階段。尤其是，去年“雙十一”豪宅稅取消后，讓整個(gè)存量房的流通速度明顯上升，也導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)新房搶購(gòu)、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。

　　在李宇嘉看來(lái)，這一政策意味著，部分將恢復(fù)豪宅稅，這對(duì)市場(chǎng)有一定的打壓力度，但不會(huì)造成大起大落。之所以這么說(shuō)，他解釋稱(chēng)，750萬(wàn)元全市“一刀切”，對(duì)于東部、中部、中小戶(hù)型、非學(xué)位房，沒(méi)有多大影響；影響的是西部南山、寶安中心區(qū)、福田的學(xué)位房等，這些都是去年以來(lái)漲價(jià)較多的高價(jià)盤(pán)，也是近幾個(gè)月被熱炒的、有規(guī)劃利好的區(qū)域。

　　“上一版的‘豪宅稅’標(biāo)準(zhǔn)在300萬(wàn)元左右，南山也才490萬(wàn)元?，F(xiàn)在則從300萬(wàn)元左右調(diào)至750萬(wàn)元?！崩钣罴窝a(bǔ)充說(shuō)。

　　除此之外，新京報(bào)記者還注意到，此次政策還更新了存量住房交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年；進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。

　　“上述不同政策，其實(shí)目的都是一致，以增加存量房交易成本，從而達(dá)到壓抑交易量及房?jī)r(jià)升幅的效果?！鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫表示。

　　下半年深圳樓市將降溫，市場(chǎng)過(guò)熱城市或跟進(jìn)出臺(tái)收緊政策

　　今年年初，疫情發(fā)生后，當(dāng)全國(guó)樓市仍在低迷狀態(tài)時(shí)，深圳樓市卻直接進(jìn)入了“火熱”階段，穩(wěn)站樓市C位。

　　深圳新房市場(chǎng)頻頻再現(xiàn)“日光”“秒光”現(xiàn)象，跟“打新股”一樣，深圳樓市也成了少數(shù)人的“打新”游戲。二手房市場(chǎng)也不例外，上半年，深圳二手的房地產(chǎn)市場(chǎng)疫后飛速恢復(fù)，增速指標(biāo)領(lǐng)先其他城市。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳二手住宅成交套，累計(jì)同比達(dá)39.9%，增速大于北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。部分區(qū)域成交活躍度在二季度顯著提升，二手住宅過(guò)戶(hù)套數(shù)在6月份破萬(wàn)，為2016年4月以來(lái)首個(gè)二手住宅套數(shù)破萬(wàn)的月份。

　　“總體來(lái)看，深圳出臺(tái)新政，直指深圳當(dāng)下樓市過(guò)熱、投機(jī)性需求增長(zhǎng)等問(wèn)題，通過(guò)調(diào)控升級(jí)，可以形成強(qiáng)化調(diào)控抓手，保障樓市健康穩(wěn)定有序發(fā)展?！睆埐ǚQ(chēng)。

　　李宇嘉指出，預(yù)計(jì)深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價(jià)值可能下降。不過(guò)，穩(wěn)字當(dāng)頭始終是樓市的主基調(diào)。

　　“深圳此次政策具有很強(qiáng)的信號(hào)意義?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)其他房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，預(yù)計(jì)也會(huì)出臺(tái)收緊政策。

　　王小嬙亦表示，在“房住不炒，因城施策”的原則下，市場(chǎng)過(guò)熱的城市仍會(huì)跟進(jìn)收緊調(diào)控政策，但整體來(lái)看，在全國(guó)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)增速并未恢復(fù)到歷史同期水平背景下，下半年政策全面收緊的概率不大，總體仍延續(xù)溫和窗口期，供應(yīng)端利好政策以及人才引進(jìn)持續(xù)發(fā)力。

　　新京報(bào)記者張曉蘭

　　編輯武新校對(duì)王心

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