（買房買到半路 深圳調(diào)控升級(jí)：深戶需繳稅3年 首付比例最高8成）

　　“我的深戶還有幾天就下來(lái)了，上次看的那個(gè)房子可以定了?！?/p>

　　“您已經(jīng)買不了房了?！?/p>

　　面對(duì)即將交易成功的客戶，中介楊凱（化名）在說(shuō)完這句話后發(fā)送了一個(gè)略顯無(wú)奈的表情。

　　7月15日，深圳市住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱“深圳住建局”）連發(fā)三則通知，推出8項(xiàng)措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市，力度空前，涵蓋調(diào)整商品住房限購(gòu)年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤(pán)銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開(kāi)力度、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等。

　　其中，“在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買商品住房”一條引起廣泛關(guān)注，這同時(shí)也是上述楊凱手中一名即將成功落戶深圳的客戶依然無(wú)法取得購(gòu)房資格的原因。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，此次出臺(tái)的深圳樓市調(diào)控政策力度超出預(yù)期，其中的限購(gòu)政策更是精準(zhǔn)打擊投資炒作。“深圳落戶門(mén)檻低，人口流入大。先行示范區(qū)、大灣區(qū)等規(guī)劃利好疊加疫后貨幣超發(fā)，帶來(lái)的就是落戶炒房。”

　　值得注意的是，在“房住不炒”的政策環(huán)境下，深圳多區(qū)住建局自今年4月以來(lái)多次出文旨在打擊炒房行為，市場(chǎng)熱度略有下降。按照深圳中原研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳住宅共成交套，其中新房套，二手房套。

　　限購(gòu)限貸升級(jí)封堵“假離婚”

　　根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）要求，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在深圳市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買商品住房。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　具體來(lái)講，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無(wú)房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無(wú)房一方可以以成年單身人士身份在本市購(gòu)買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購(gòu)買商品住房。

　　關(guān)于制定上述政策的背景，深圳住建局方面表示：“近幾年，我市落戶即可購(gòu)房，一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾，這對(duì)于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購(gòu)房政策，以切實(shí)支持合理自住需求。”另外，上述政策“既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作”。

　　記者注意到，早在2018年7月31日，深圳就已出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的離婚炒房等投機(jī)行為進(jìn)行了針對(duì)性的打擊，即購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，首付款比例不低于7成。

　　對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，2018年的相關(guān)政策僅對(duì)“離婚炒房”做出了杠桿限制，仍有許多漏洞可鉆。近兩年來(lái)，在“新房打新”和“炒房創(chuàng)富”的刺激下，深圳離婚潮愈演愈烈。此次新出臺(tái)的政策直接限制其購(gòu)房資格，“徹底堵住了漏洞，也可謂精準(zhǔn)調(diào)控”。

　　此外，涉及住房信貸政策方面，《通知》主要提高了無(wú)房但有房貸記錄或已有1套住房的購(gòu)房家庭購(gòu)買非普通住房的首付門(mén)檻，即最低首付款比例均提高10個(gè)百分點(diǎn)，分別為60%、80%；如購(gòu)買普通住房，繼續(xù)按深府辦〔2016〕28號(hào)文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執(zhí)行，而無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房家庭繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。

　　另一方面，《通知》還對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。

　　這也就意味著，一套100平方米、單價(jià)為7.5萬(wàn)元以上的物業(yè)被視為“豪宅”，而在南山區(qū)、寶安中心區(qū)和福田區(qū)，此類住宅比比皆是。

　　深圳住建局方面表示，目前的普通住房標(biāo)準(zhǔn)只考慮了容積率和面積兩個(gè)指標(biāo)，從今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱的情況來(lái)看，有必要增加價(jià)格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，保障大部分群體對(duì)普通住房的需求，有效抑制非普通住房?jī)r(jià)格上漲。

　　短期緩解過(guò)熱長(zhǎng)期加大供應(yīng)

　　值得一提的是，在銷售監(jiān)管環(huán)節(jié)，《通知》針對(duì)多人搶購(gòu)、“打新”等火爆局面的出現(xiàn)也作出了表態(tài)，即對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤(pán)，應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤(pán)銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤(pán)銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門(mén)備案。

　　另外，此次出臺(tái)的調(diào)控新政對(duì)深圳二手房市場(chǎng)也做出了相應(yīng)的針對(duì)性措施。其中，《通知》更新了二手住房交易計(jì)稅參考價(jià)格，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，同時(shí)加大二手住房交易信息公開(kāi)力度。

　　事實(shí)上，近期的深圳二手房市場(chǎng)話題頻出，相關(guān)樓盤(pán)也遭到實(shí)際整治。今年5月，深圳住建局聯(lián)合相關(guān)部門(mén)對(duì)網(wǎng)傳掛牌價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目進(jìn)行檢查，責(zé)令涉事中介機(jī)構(gòu)將掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交均價(jià)的房源全部下架。

　　深圳住建局方面表示，近一年來(lái)，深圳成交的商品住房中，換手率較高，二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機(jī)構(gòu)手中，交易雙方因信息不對(duì)稱容易被市場(chǎng)不實(shí)信息誤導(dǎo)。

　　為此，《通知》提出，及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤(pán)二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易；中介機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門(mén)報(bào)送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，對(duì)于不報(bào)、漏報(bào)、瞞報(bào)的中介機(jī)構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　值得注意的是，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從過(guò)戶數(shù)據(jù)來(lái)看，6月深圳二手住宅成交套數(shù)為套，環(huán)比上升23.9%；成交面積為90.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升28.0%，為2016年4月以來(lái)首個(gè)成交套數(shù)破萬(wàn)的月份。2020年上半年，深圳全市二手住宅成交套數(shù)為套，占去年全年的57%。

　　廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同認(rèn)為，此次深圳出臺(tái)的調(diào)控新政主要是為了平抑房?jī)r(jià)，但對(duì)整體市場(chǎng)不會(huì)帶來(lái)太大的影響?！靶抡叩膹?qiáng)度只是說(shuō)在原來(lái)嚴(yán)格的基礎(chǔ)上適當(dāng)加大，緩解目前成交過(guò)熱的效果可能會(huì)明顯些，但對(duì)成交量起到大幅度影響的可能性不大，只能說(shuō)會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要增加供給，滿足市場(chǎng)住房的合理需求，這才是從根本上來(lái)解決深圳房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)高的問(wèn)題?！?/p>

　　《通知》顯示，下一步，深圳市將加大居住用地供應(yīng)，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地3平方公里以上，比往年增長(zhǎng)1倍以上，今后新增土地將主要用于公共住房建設(shè)。增加商品住房供應(yīng)方面，今年新開(kāi)工商品房1200萬(wàn)平方米，是往年600萬(wàn)～800萬(wàn)平方米的近2倍；下半年計(jì)劃入市商品住房項(xiàng)目80多個(gè)，預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積超過(guò)500萬(wàn)平方米、超5萬(wàn)套。

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