（「深度解析」什么是舊改回遷房？不要名額，外地戶(hù)可買(mǎi)，紅本）

　　1、什么是舊改回遷房

　　開(kāi)發(fā)商舊改過(guò)程中，征收土地時(shí)，賠給回遷戶(hù)的房子。

　　2、回遷是不是紅本商品房，產(chǎn)權(quán)多少年

　　回遷的是紅本商品房，在開(kāi)發(fā)商拆遷賠償合同條款里有體現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)和普通商品房一樣為70年，擁有學(xué)位，可以抵押貸款。

　　3、回遷房有什么保障，安全性高不高

　　回遷房在深圳是一個(gè)非常成熟的市場(chǎng)，內(nèi)部有非常成熟、確定性的運(yùn)作方式，是開(kāi)發(fā)商加速拆遷的潤(rùn)滑劑，是公開(kāi)的市場(chǎng)行為。第一當(dāng)然要和村民簽合同，第二要和村委簽合同，第三要和開(kāi)發(fā)商簽合同，第四要在拆遷辦備案，第五在國(guó)土資源局備案。合理合法合規(guī)，受到國(guó)家層面的保護(hù)，安全性極高，國(guó)家信用背書(shū)。

　　4、確定能過(guò)戶(hù)到我的名下嗎

　　答：確定可以過(guò)戶(hù)到買(mǎi)家的名下，不占名額。具體過(guò)戶(hù)的流程是村委向開(kāi)發(fā)商報(bào)備，開(kāi)發(fā)商與散戶(hù)買(mǎi)家簽署回遷房補(bǔ)償協(xié)議后，將會(huì)根據(jù)協(xié)議內(nèi)的姓名、身份證號(hào)碼等資料向房管局備案。交房后，房管局會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料制作房產(chǎn)證，確定是紅本住宅商品房。

　　5、為什么有人出售

　　答：原因就是政府主導(dǎo)城市更新，開(kāi)發(fā)商必須配合村民拆遷。回遷房是少量的，并非像新房一樣批量出售，它只是部分村民手上有大量的擁有權(quán)、又急需用錢(qián)時(shí)拿出小部分變現(xiàn)，讓自己提前財(cái)務(wù)自由，還能讓后代在自己喜歡的領(lǐng)域博弈、學(xué)習(xí)，所以愿意售出；其次還有些投資客早期收購(gòu)的農(nóng)民房，等啟動(dòng)簽約時(shí)售出。

　　6、為什么有些項(xiàng)目買(mǎi)不到

　　有人賣(mài)才能買(mǎi)到，才形成市場(chǎng)，有些項(xiàng)目房源很少，屬于稀缺資源；沒(méi)人賣(mài)或是價(jià)格太高，也是有價(jià)無(wú)市。

　　7、村民為什么不賣(mài)給開(kāi)發(fā)商呢

　　因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金成本很高，所以貨幣補(bǔ)償較低，開(kāi)發(fā)商建房成本很低，開(kāi)發(fā)商非常樂(lè)意三年后賠償紅本商品房給你！

　　8、開(kāi)發(fā)商為什么要配合

　　因?yàn)槟切┮u(mài)指標(biāo)的村民都是還沒(méi)簽約的，如果賣(mài)出去指標(biāo)新買(mǎi)家就會(huì)立刻去開(kāi)發(fā)商簽約，這樣開(kāi)發(fā)商簽約率上去了何樂(lè)不為呢？

　　9、舊改回遷房的優(yōu)勢(shì)及購(gòu)房條件

　　交易無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，直接跟開(kāi)發(fā)商確權(quán)和簽補(bǔ)償協(xié)議，把風(fēng)險(xiǎn)控制到零；高回報(bào)，價(jià)格是項(xiàng)目在售價(jià)格和周邊商品房?jī)r(jià)格的5-6折，考慮投資周期，一般年化20%收益率，超高的可見(jiàn)差額利潤(rùn)，是一種穩(wěn)定增值的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。

　　不受深圳限購(gòu)政策影響，不用購(gòu)房名額、不用社保、無(wú)需深戶(hù)，可買(mǎi)多套。簡(jiǎn)直是為沒(méi)房票一族量身定做的（目前是異地在深圳購(gòu)房的重點(diǎn)選擇，我們有很多成交數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)）。

　　10、舊改回遷房有何劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)

　　需要有一定的資金能力，要求一次性付款；不能立即再變現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)后暫無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，需等交房后辦房產(chǎn)證下來(lái)方可交易。

　　部分項(xiàng)目回遷存在周期較長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　11、怎么購(gòu)買(mǎi)，整個(gè)流程下來(lái)是怎樣的

　　一、確定購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目及面積

　　二、約業(yè)主簽房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議

　　三、約定時(shí)間和開(kāi)發(fā)商簽約拆遷補(bǔ)償協(xié)議合同

　　四、村委—街道辦—開(kāi)發(fā)商—住建部—國(guó)土局等存檔備案。

　　五、領(lǐng)取開(kāi)發(fā)商拆遷補(bǔ)償合同。

　　六、每月領(lǐng)取開(kāi)發(fā)商過(guò)渡費(fèi)（季度）每月。

　　七、等待選房—交房。

　　八、辦理紅本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（可馬上交易，抵押貸款，無(wú)需等待）請(qǐng)看政策，2018年7月31號(hào)。

　　注：部分項(xiàng)目流程有所不同，一般要求支付定金鎖定房源，和開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)支付全部房款。

　　12、投資成本大概有多少

　　130萬(wàn)起，看購(gòu)買(mǎi)面積和單價(jià)，區(qū)域不同價(jià)格也不同。

　　13、開(kāi)發(fā)商有哪些補(bǔ)償給回遷戶(hù)

　　和開(kāi)發(fā)商簽約并收樓后，開(kāi)發(fā)商會(huì)支付拆遷安置費(fèi)（過(guò)渡期租金）15～70元每平每月，按季度打款，直至交樓為止，另外大部分項(xiàng)目還有搬家費(fèi)、裝修補(bǔ)償?shù)取?/p>

　　14、回遷房戶(hù)型怎么選

　　答：戶(hù)型是根據(jù)自己需要的面積匹配，比如想買(mǎi)大三房則選100平米左右，屆時(shí)等戶(hù)型公開(kāi)后再來(lái)挑選，如果沒(méi)有100平米的戶(hù)型可以選擇，則選擇最貼近100平米的面積，如105或95平米。根據(jù)合同的規(guī)定，實(shí)行多退少補(bǔ)原則。

　　15、一般多久能分房交房

　　拆遷補(bǔ)償協(xié)議一般約定具備開(kāi)工條件起3年內(nèi)交樓，一般開(kāi)盤(pán)前分房。

　　項(xiàng)目簽約率達(dá)到80%以上，才容易判斷開(kāi)工時(shí)間交樓時(shí)間，一般3-7年。有些項(xiàng)目1-2年可交房。

　　16、萬(wàn)一有釘子戶(hù)怎么辦

　　并不需要全體業(yè)主簽完才動(dòng)工，項(xiàng)目可以分期建設(shè)。

　　村委街道辦等部門(mén)會(huì)協(xié)調(diào)，推動(dòng)進(jìn)展，對(duì)于釘子戶(hù)不合理要求，政府相關(guān)文件有具體措施，可以通過(guò)政府裁決強(qiáng)制征收，或由法院判決并強(qiáng)制執(zhí)行。

　　17、如果爛尾怎么辦

　　答：城市更新舊改的回遷房不存在爛尾。

　　其一，品牌保證，信心標(biāo)志。你有聽(tīng)說(shuō)過(guò)星河、萬(wàn)科等大品牌開(kāi)發(fā)的房子存在過(guò)爛尾的現(xiàn)象嗎?市場(chǎng)從來(lái)都是一線(xiàn)品牌收購(gòu)中小品牌的爛尾樓，不曾看見(jiàn)一線(xiàn)大品牌的房子爛尾被人收購(gòu)。

　　其二，舊改回遷房開(kāi)發(fā)商在對(duì)舊改房拆遷之前需要向當(dāng)?shù)卣?0%以上的保證金。不怕一萬(wàn)，就怕萬(wàn)一，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商中途出現(xiàn)了資金危機(jī)怎么辦，這時(shí)政府就會(huì)拿出開(kāi)發(fā)商早期被監(jiān)管的保證金進(jìn)行輸血，確保回遷戶(hù)的房子優(yōu)先建好，順利交樓。否則，回遷戶(hù)村民一鬧事，當(dāng)官的日子就不好過(guò)了，維穩(wěn)是一項(xiàng)政治任務(wù)。因此，在實(shí)力、品牌、保證金、政府監(jiān)督等多項(xiàng)措施疊加下，開(kāi)發(fā)商的舊改回遷房根本不存在爛尾的可能性。

　　18、已經(jīng)交房的回遷房項(xiàng)目有哪些？

　　華潤(rùn)城、萬(wàn)科星城、錦繡御園、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等等；未來(lái)深圳土地基本由舊改供給，后續(xù)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目大多配有回遷房。

　　19、如何選房，回遷房品質(zhì)是否差些？

　　回遷戶(hù)一般在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行選房，一般搖號(hào)抽簽選房，有些項(xiàng)目按簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的順序選房，具體選房流程參考拆遷補(bǔ)償協(xié)議。部分項(xiàng)目由回遷戶(hù)優(yōu)先選完房之后，剩余的房源開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，回遷房和普通商品房完全混在一起。

　　現(xiàn)在的回遷房要求和開(kāi)盤(pán)的商品房一樣的品質(zhì)，拆賠合同有約定，不用擔(dān)心房子的質(zhì)量問(wèn)題。

　　20、回遷房辦理房產(chǎn)證應(yīng)交哪些費(fèi)用

　　參考拆遷補(bǔ)償協(xié)議相關(guān)約定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)含契稅等所有稅費(fèi)，買(mǎi)方只需要配合提供資料即可，這個(gè)在深圳2009年城市更新法已經(jīng)有規(guī)定。

　　21、回遷房紅本和商品房的紅本有什么區(qū)別

　　區(qū)別于回遷房的房產(chǎn)證上備注那里寫(xiě)的是“拆遷賠償所得”，而商品房是購(gòu)買(mǎi)所得，法律效益并無(wú)不同，跟其他正常商品房都一樣，可以抵押貸款，有學(xué)位，可以交易。

　　不知道你們對(duì)回遷房的看法是怎么樣呢？

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