（上海買房，不同積分段應(yīng)該這樣買）

　　我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

　　以下上海購房答疑內(nèi)容，來自“滬叔說房”的粉絲精選提問：

　　提問：滬叔，你好，坐標(biāo)上海，已婚無房剛需，下半年工作滿六年，想買一套新房自住，目前的上海樓市積分搖號高積分的都是什么人呢？他們會買什么樣的房子？對我們無房剛需影響大嗎？未來的樓市會怎么發(fā)展？

　　滬叔：你好，積分包括基礎(chǔ)分和動態(tài)分，其中社保年限是動態(tài)分，上海戶口、已婚家庭。無房、五年內(nèi)無購房記錄都可以相應(yīng)，是利好無房戶的。不過并不是所有新盤都會觸發(fā)積分搖號，認(rèn)籌金高的樓盤可能會避免進入積分搖號制，因此高積分購房者在購房時要多關(guān)注幾個樓盤，認(rèn)真挑選。不過除了無房剛需外，上海還有一批人也擁有極高的積分，甚至?xí)葻o房戶還高，這就是上海本地老年人，他們賣掉自住的老公房或者老破小就可以成為高積分購房者，但他們因為年紀(jì)大貸款問題比較困難，可能會選擇全款買房；上海本地改善客群，同樣社保時間長，賣掉置換積分也比較高，同時還有貸款資格；還有在上海工作多年的無房戶和剛落戶上海的年輕人才（結(jié)婚后），也是高積分新房市場的強大購買力。今年樓市中可能到處可見老年人置換的身影，大部分年長購房者都喜歡購買環(huán)境好一點的改善房，總價限制可能會買外環(huán)的新電梯房，對購買外環(huán)新房的剛需購房者有不小競爭壓力。未來的樓市，為了獲取高積分，老年人可能會通過賣房成為高積分購房者，年輕人也可能通過盡快結(jié)婚等獲得積分，而老年人賣出的二手房流入市場后，老破小供應(yīng)量增加，需求不足，將會會越來越不值得投資。具體買房選籌，詳見知識星球內(nèi)部資料《滬叔上海買房十大頂級思維》。

　　提問：滬叔，您好，我想咨詢一下，如果在上海投資買房，楊浦地區(qū)的楊浦濱江板塊可以選擇嗎？預(yù)算在800萬，孩子已經(jīng)讀高中了，不用考慮學(xué)區(qū)，主要看重升值潛力，能夠抵抗通貨膨脹，可以推薦一些合適的嗎？

　　滬叔：你好，1.該區(qū)是zf重點規(guī)劃的沿江區(qū)域，交通便捷度高，軌道交通發(fā)達，而且有較好的政策規(guī)劃，未來可能建成核心商務(wù)區(qū)。2.在教育資源上，該區(qū)的教育資源雖然不多，但是整體的質(zhì)量還不錯，多為重點中小學(xué)，教學(xué)質(zhì)量高。而隨著上海金融中心及航運中心的建設(shè)，東外灘的熱度迅速提升，未來有較大的發(fā)展?jié)摿Γ顿Y前景好。3.目前該區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施也基本能滿足居民生活需求，但是臨江板塊的商業(yè)體還在建設(shè)中，建設(shè)成功后將進一步方便居民的生活，提升該地區(qū)房產(chǎn)的價值。具體買房選籌，詳見知識星球《價值百萬的板塊選擇邏輯》。

　　提問：滬叔，你好，在蘇州工作幾年了，最近有結(jié)婚打算，想要在這里買房，但最近房貸利率又又在上漲，現(xiàn)在適合入手嗎？

　　滬叔：你好，現(xiàn)在在蘇州建設(shè)銀行，新房首套首貸5.9起，放款時間2個月起；二手房首套首貸為6%，放款時間1-2個月。蘇州銀行，新房首套首貸5.9%；二套未結(jié)清房貸利率6.1%，放款時間不確定。南京銀行，新房首套首貸5.6%，二套未結(jié)清房貸利率5.95%，放款時間2個月左右。南洋銀行，新房首套首貸最低5.5%，基本沒有額度。江蘇銀行，新房首套首貸還是5.75%，但是放款時間不確定。農(nóng)業(yè)銀行，新房首套首貸5.8%起，放款時間2-3個月。中國銀行，新房首套首貸還是5.7，放款時間1個月起步。招商銀行，新房首套首貸6%；二套沒還清6.3%。交通銀行，新房二手房首套首貸為5.9%。就目前的情況而言，蘇州房貸利率已晉升全國第一梯隊，這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因在于銀行的信貸額度不足，而且房貸利率還是也有可能會繼續(xù)上調(diào)。

　　提問：滬叔，你好，上海買房，孩子很快要上小學(xué)了，現(xiàn)在想買一套學(xué)區(qū)房，目前首付預(yù)算只有100多萬，首房首貸，有沒有推薦板塊啊？浦東和浦西的學(xué)區(qū)房都漲了，現(xiàn)在買高會不會吃虧啊？滬叔：你好，上海浦東、浦西的學(xué)區(qū)房都有漲幅，不少購房者都比較焦慮，一方面，房價上漲，踏空的風(fēng)險就增加了，另一方面，不少房東也開始提價，能夠買到好房子的幾率大大降低。如果想在上海買房子，一定要盡早下手，時機是不等人的。選擇房子的時候，一定要選擇供求關(guān)系緊張的學(xué)區(qū)房或者大虹橋這種潛力發(fā)展區(qū)域，想要上車的話，可以考慮浦東的周浦航頭。但如果預(yù)算只有100萬的話，加上貸款，總體也不過300多萬，好一點兒的學(xué)區(qū)房不用想了，二梯隊掛戶口的房子或許還有希望。具體詳見知識星球內(nèi)部資料《滬叔上海買房十大頂級思維》。

　　提問：滬叔，您好，一直以來我都有一個問題，那么多人爭著當(dāng)北漂、滬漂，要來上海發(fā)展，是因為上海賺的更多嗎？上海的工資水平是什么樣的？在上海資產(chǎn)有多少才能算中產(chǎn)階層呢？

　　滬叔：你好，2020年上海市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工作是元/月，在全國范圍內(nèi)都屬于較高的工資水平，與其他三四線城市的月均工資相比要高了不少，而這種差距可能會越來越大。所以想要賺更高的工資，選對城市和行業(yè)很重要。不同領(lǐng)域工資漲幅也不同，有的行業(yè)工作年限雖然很長，但是漲幅慢，基本上選擇了行業(yè)之后整個階層情況就已經(jīng)固定了。之前有人認(rèn)為中產(chǎn)階級是擁有600萬人民幣凈資產(chǎn)的家庭，按這種劃分，一線城市中產(chǎn)階級占比都較少，上海僅有8%的家庭符合這個標(biāo)準(zhǔn)。但就實際來看，在上海，中產(chǎn)階級生活可能要一千萬以上的凈資產(chǎn)，其中包括無貸款房、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，B級車，加上日常消費開銷，奢侈品購物等，千萬以上才勉強夠得上體面的中產(chǎn)生活。

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