（積分50）

　　我是滬叔，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

　　關(guān)注“滬叔說房”，進入知識星球提問，以下精選回答內(nèi)容來自粉絲提問：

　　1.提問：滬叔，你好，今年想在上海買房，積分在56，請問積分只有這么多，在上海怎么買房呢？

　　滬叔：你好，其實無論積分多少，買房的預(yù)算是不變的。像你這積分在50-60之間的買房的話，一是給新房的優(yōu)先級別排序。首先是根據(jù)交通、商業(yè)、學(xué)校、增值、居住體驗、價值認同給板塊排序。其次買新房還要考慮兩點，第一點是板塊真實規(guī)劃，這需要自己在相關(guān)文件中仔細研讀，第二點是產(chǎn)品力對比，比較房子的各方面因素，如戶型、裝修、樓棟、小區(qū)等等，作出排序。

　　二是新房時間排序，建議給項目入市時間做個排序，盡早考慮合適的樓盤，而不是只看重一個項目而忽略其他最后得不償失。

　　三是提前篩選次新二手房。50-60分在入圍與不入圍之間不確定，建議提前選好備用房源，在失敗后立馬開始談判，這樣就能在急需住房的情況下最大利用時間。

　　四是降低期望，沒有完美的房子，有沒有機會買到好的房子并不由買房人的意愿決定，建議降低期望，擴大選擇范圍。

　　五是知足常樂，房子不是幸福的唯一決定因素，家才是幸福的來源，有個幸福的家比有個完美的房子更有意義。具體上海積分搖號選籌，詳見知識星球內(nèi)部分享。

　　2.提問：滬叔，你好，預(yù)算300w左右，想要買地段比較好的房子，用于投資，保值增值，請問該怎么買比較好呢？有哪些樓盤值得推薦呢？

　　滬叔：你好，300w總價在上海很難買到有價值的房子，在二線城市買房同樣面臨購房資格、水平削弱、無法形成規(guī)模的問題。

　　在沒有上海購房資格的情況下，建議選擇昆山花橋，相比之下在300w在五大新城買房并不能買到很好的房子，不如選擇花橋板塊有潛力。

　　總的來說，建議有上海購房資格就選擇市中心學(xué)區(qū)房或者受核心區(qū)域帶動的優(yōu)質(zhì)板塊，或者部分人群可以選擇滴水湖，沒有上海購房資格則建議選擇昆山花橋置業(yè)。總價300w左右，上海投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見知識星球內(nèi)部分享。

　　3.提問：滬叔，你好，本人名下有套自住房，今年想買房投資，預(yù)算在1000萬左右，看了你的一些文章，身邊的人也總在說大虹橋買房有潛力，想請教一下滬叔大虹橋在哪里呢？另外可以麻煩推薦一下有投資價值的新房嗎？

　　滬叔：你好，其實虹橋有很多衍生概念，比如虹橋副中心、主城片區(qū)等等。

　　從規(guī)劃能級上看，虹橋分為虹橋主城副中心，東、南、北虹橋地區(qū)中心，社區(qū)中心。虹橋主城副中心能級最高，東、北虹橋沒有新增住宅。虹橋主城區(qū)由東虹橋、西虹橋、南虹橋、北虹橋、核心區(qū)、機場片區(qū)組成。具體來看，虹橋城市副中心沒有明確范圍，虹橋主城區(qū)有具體范圍，邊界明確，指被四條高架圍合的區(qū)域。虹橋商務(wù)區(qū)有明確邊界劃分，比主城區(qū)范圍大，包括虹橋主城區(qū)和虹橋拓展區(qū)。大虹橋有投資價值的項目，詳見知識星球內(nèi)部分享！

　　4.提問：滬叔，你好，本人未婚，家庭名下無房產(chǎn)，家庭名下無公司，無剩余貸款，月收入2萬左右，預(yù)計貸款350萬元，根據(jù)兩倍覆蓋月供的標準，我的收入貸款30年只能貸200w左右，在上海實屬杯水車薪。實際月供2w不會影響生活質(zhì)量，請教提高貸款額度的方法1.未婚，剛工作兩年，目前薪資較低，收入證明2w（公司只能按去年的社?；鶖?shù)開證明），銀行流水更低（因為綜合補貼和工資分兩張銀行卡）。2.父母已退休無法作為共同借款人提高貸款額度。請問有什么其他途徑可以提高貸款額度？比如父母名下的房產(chǎn)（我的名字不在產(chǎn)證上），基金，大額存單，房租收入等是否可以作為資產(chǎn)證明為我擔保，提高額度？比如是否有相關(guān)的擔保公司可以提供服務(wù)，為我擔保提高額度？

　　滬叔：你好，一般有效流水分為三種：1.工資流水；2.轉(zhuǎn)賬流水：通過柜臺、網(wǎng)絡(luò)或網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬的交易記錄，如果有固定時間，固定金額的轉(zhuǎn)入，則屬于銀行認可部分；3.自存流水，通過現(xiàn)金或者本人他行銀行卡轉(zhuǎn)賬存入的流水，屬于有效流水。

　　按照你的條件，目前首套房，貸款350萬，貸款30年算的話，采用商業(yè)貸款等額本息，每月月供大概在.29元左右，根據(jù)銀行審批要求月收入最好是月供的兩倍，月收入大于月供3.6萬最好；如果是商貸等額本金，每月月均還款.31元左右，月收入最好月供兩倍大于3.3萬。

　　現(xiàn)在這樣情況下是可以提供擔保證明，擔保人最好是上海當?shù)貞艏?，能夠提供資產(chǎn)證明（房產(chǎn)）是最好的，其他資產(chǎn)證明（汽車、基金、大額保單）也可以用得上，你的目標是增加流水保證2倍覆蓋，獎金和補貼也可以算到收入里面，房租收入和兼職收入也可以算的，還有其他方法等。另外今年上海多次強調(diào)嚴查假流水、消費貸、經(jīng)營貸，買房最好提前準備好半年的銀行流水。具體銀行貸款流水策略，詳見知識星球內(nèi)部資料。

　　5.提問：滬叔，你好，本人今年打算買房，首付7成，組合貸，由于平時我經(jīng)常用借唄什么的，但都正常還，就是次數(shù)較多，但沒有過逾期，我現(xiàn)都已全部結(jié)清，我作為貸款的副貸人，這種情況銀行會放貸嗎？

　　滬叔：你好，使用借唄本身是不影響你申請房貸的。借唄是與征信系統(tǒng)相連的，這意味著你的每一筆貸款都會上征信，頻繁貸款產(chǎn)生過多的征信記錄，會使得銀行認為你沒有正常還款能力。是否影響你的房貸主要要看你的征信報告，從你的描述來看，應(yīng)該是沒有問題，但還是建議打印一份詳版征信報告看看就可以判斷了。

　　買房是普通人最重要的投資行為之一，由于房產(chǎn)兼具居住、投資、融資和學(xué)區(qū)等功能，購房者需要做好充足的準備，才有可能在有限的房票及購房次數(shù)下獲得較大的投資收益。

　　滬叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長購房技巧及經(jīng)驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，歡迎關(guān)注滬叔說房，每日更新最典型的購房問答。

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