（重磅！購(gòu)買公寓可落戶！樓市又釋放了什么信號(hào)？）

　　確認(rèn)！買公寓，憑備案合同可落戶！全家隨遷！

　　從去年開始，多城市包括深圳都相繼放寬公寓可落戶、可上學(xué)等條件。有城市的一家公寓盤掀起了一波搶房潮！通宵排隊(duì)、萬(wàn)人搶房、“大打出手”、太火中途被叫停銷售......

　　新風(fēng)向？那么，公寓到底能不能買？

　　買公寓，憑備案合同可落戶！全家隨遷！

　　近日，有市民在長(zhǎng)沙市市長(zhǎng)信箱咨詢公寓房落戶的問題，市公安局官方回復(fù)為：長(zhǎng)沙買公寓，憑備案合同可落戶！全家隨遷！

　　咨詢問題：本人已在長(zhǎng)沙貸款買房，但是房產(chǎn)證未下來(lái)。我是外省人，請(qǐng)問這種情況下要怎么落戶長(zhǎng)沙？需要哪些資料？

　　對(duì)此，官方明確回復(fù)：

　　根據(jù)《長(zhǎng)沙市公安局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市外遷入人員落戶條件的通知》（長(zhǎng)公通〔2018〕43號(hào)）登記條件：在我市通過購(gòu)買、受贈(zèng)、繼承、自建、單位分配等途徑，擁有了住宅、商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房合法所有權(quán)的，實(shí)行“一房一戶”落戶，可以將本人戶口遷入我市房屋所在地城鎮(zhèn)地區(qū)。進(jìn)行析產(chǎn)的住宅、商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上的所有產(chǎn)權(quán)共有人協(xié)議并經(jīng)公證確定一名遷入人。與遷入人共同居住生活的配偶、子女、父母可以隨同遷入。

　　在我市通過購(gòu)買、受贈(zèng)、繼承等途徑，擁有了公寓房合法所有權(quán)的人員，憑我市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證或者已經(jīng)在房產(chǎn)管理部門登記備案的購(gòu)房合同，可以申請(qǐng)將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入我市房屋所在地城鎮(zhèn)。

　　在回復(fù)當(dāng)中，重點(diǎn)來(lái)了：擁有了公寓房合法所有權(quán)的人員，憑我市房屋產(chǎn)權(quán)管理部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證或者已經(jīng)在房產(chǎn)管理部門登記備案的購(gòu)房合同，可以申請(qǐng)將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入我市房屋所在地城鎮(zhèn)。

　　這么說來(lái)，作為商住兩用房的公寓在長(zhǎng)沙可以落戶啦。不過，實(shí)操起來(lái)可沒那么容易，前提是需要具有不動(dòng)產(chǎn)證，并且已經(jīng)拿到手。

　　也就是說買了商住公寓也不是現(xiàn)買現(xiàn)落這么簡(jiǎn)單。自交完定金、簽完網(wǎng)簽合同起，大概需要至少1年-1年半才能拿到不動(dòng)產(chǎn)證，再考慮到開發(fā)商的證明，需要至少兩年時(shí)間，才能成功落戶。

　　不說等待落戶的時(shí)間有多長(zhǎng)，單說買公寓落戶在政策上也有一定風(fēng)險(xiǎn)。就在6.25新政之后，長(zhǎng)沙商業(yè)公寓、商鋪憑借不限購(gòu)、不計(jì)入住宅套數(shù)，受到不少購(gòu)房者推崇，尤其是很多人拿來(lái)作為落戶的渠道。

　　后來(lái)長(zhǎng)沙又暫停審批商鋪落戶，公寓、商鋪落戶不能當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)，而是需“調(diào)查”。此次再度放松口徑，給公寓落戶開了口子。這一系列操作，讓長(zhǎng)沙樓市政策從松到緊，又從緊到松?，F(xiàn)在的政策就會(huì)鐵板釘釘了嗎？未必！未來(lái)依然有很大的不確定性，這一點(diǎn)從首都對(duì)公寓的政策變化就可見一斑。

　　2017年3月26日，北京發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)商住兩用住宅下達(dá)了“封殺令”：

　　1.未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改為居住等用途。

　　2.開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米。

　　3.個(gè)人商住公寓，需滿足名下沒房，且在北京有連續(xù)五年納稅或社保。

　　4.商業(yè)銀行暫停對(duì)此類項(xiàng)目的貸款。

　　消息一出，一石激起千層浪，北京樓市市場(chǎng)地震，部分商住公寓價(jià)格接近腰斬，即便2年后的今天，其價(jià)格仍未得到修復(fù)。因此建議，置業(yè)公寓還得小心小心再小心，不要拿身家性命去豪賭未來(lái)。

　　值得一提的是，買公寓可以落戶早已不是首例，部分城市之前已經(jīng)有先例。

　　寧波：買公寓可積分落戶、積分入學(xué)

　　今年3月份，寧波市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶口準(zhǔn)入條件的通知》，決定在去年出臺(tái)政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化我市戶口遷移政策，放開放寬重點(diǎn)群體落戶限制。

　　根據(jù)公告，寧波新增投資購(gòu)房落戶，擁有商業(yè)用房、商住兩用房或辦公用房合法所有權(quán)的，可將本人、配偶、未成年子女戶口遷入到房產(chǎn)所在地的社區(qū)集體戶。

　　換句話說，在寧波40年產(chǎn)權(quán)公寓或?qū)?shí)現(xiàn)落戶！

　　佛山：購(gòu)買公寓可以辦理積分落戶、積分入學(xué)

　　去年11月，佛山出臺(tái)重磅新政，取消購(gòu)房入戶，改為積分制。根據(jù)新規(guī)，在佛山購(gòu)買公寓也可以辦理積分落戶。

　　佛山公寓可積分入戶，按照新政，購(gòu)買60平的公寓就可以積分60分，新政給公寓增加了附加值，相對(duì)應(yīng)住宅不能直接入戶，也需通過積分入戶入學(xué)，附加值相對(duì)減小很多。

　　也就是說，佛山購(gòu)買公寓不僅可以辦理積分落戶，還可以積分入學(xué)。

　　安徽六安：買公寓就能上學(xué)、落戶！

　　去年8月份，六安市住房城鄉(xiāng)建委等7部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的意見》，鼓勵(lì)個(gè)人買公寓，買公寓就能上學(xué)、落戶！

　　政策規(guī)定：鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購(gòu)買此類存量公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學(xué)、參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)等政策。

　　也就是說，買公寓也能上名校！還可以落戶！

　　而因?yàn)檫@種特殊的條件，有城市的一家公寓盤掀起了一波搶房潮！

　　通宵排隊(duì)、萬(wàn)人搶房、“大打出手”、太火中途被叫停銷售......

　　早前，一家公寓盤上演了“搶房大戰(zhàn)”！通宵排隊(duì)、萬(wàn)人搶房、“大打出手”、太火中途被叫停銷售......

　　據(jù)了解，早在前一日凌晨就有人開始排隊(duì)搶房，甚至開盤現(xiàn)場(chǎng)還出現(xiàn)了“大打出手”的情況！

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目主打獨(dú)棟商務(wù)公寓，總價(jià)190萬(wàn)-530萬(wàn)起，入手門檻不高！最重要的是，買該公寓可以申請(qǐng)外國(guó)語(yǔ)初中的名校學(xué)位！

　　據(jù)了解，福田實(shí)施積分入學(xué)，購(gòu)買且入戶在該公寓，就能獲得70分基礎(chǔ)分，另外獨(dú)生子女可加6分，連續(xù)居住滿1個(gè)月加0.1分，上限為10分。所以，很多家長(zhǎng)和投資客都是因?yàn)槊W(xué)位在搶房！

　　重要信號(hào)：公寓或?qū)⒂瓉?lái)春天！

　　從去年開始，多城市包括深圳都相繼放寬公寓可落戶、可上學(xué)等條件，未來(lái)會(huì)不會(huì)繼續(xù)呢？

　　公寓可落戶，就是為了“搶人”。不排除后續(xù)的調(diào)控方式也會(huì)針對(duì)此現(xiàn)象，逐漸將落戶門檻降低。

　　那么，公寓到底能不能買？對(duì)此，我們有幾點(diǎn)建議：

　　1、如果你有購(gòu)房資格，優(yōu)先考慮買住宅。

　　2、正確認(rèn)知公寓的定位：對(duì)于被限購(gòu)的人來(lái)說，這是一種加杠桿的理財(cái)，吃的是長(zhǎng)期回報(bào)的利潤(rùn)。

　　3、對(duì)公寓的回報(bào)要有一個(gè)合理的預(yù)期，對(duì)于低總價(jià)的公寓，增值點(diǎn)在區(qū)域價(jià)值的大躍進(jìn)上，而且持有時(shí)間長(zhǎng)，租金回報(bào)慢慢提升的。

　　4、公寓價(jià)格=住宅價(jià)格60%-70%

　　5、不要盲目追求高租金返租的第三方，捫心自問，憑什么高出市場(chǎng)均價(jià)那么多。如果不合理，市場(chǎng)自然會(huì)降價(jià)，不降價(jià)即合理。

　　6、即使是成熟區(qū)域，公寓品牌和物業(yè)不能加分，增值也是非常慢的。

　　7、包租公司會(huì)托管的項(xiàng)目，有一定投資參考意義，相信專業(yè)人士的專業(yè)判斷。

　　8、只有低端的基礎(chǔ)配套，不配叫成熟，租金很難提升。

　　9、認(rèn)清公寓租客的畫像，愿意付出高額租金的高端用戶，一般不會(huì)去做飯，所謂有沒有陽(yáng)臺(tái)，有沒有天然氣，都不重要。一切都是過渡。

　　10、公寓租客需求是居住舒服和私密性，服務(wù)才是最重要的，物業(yè)非常非常重要。

　　最后必須要提醒大家的是，購(gòu)買公寓房千萬(wàn)看清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，很多公寓宣傳是“公寓”，實(shí)際卻是“辦公”……

　　就在不久前，行業(yè)大哥萬(wàn)科的公寓爆了個(gè)大雷，甚至引起了佛山市政府和央視的高度關(guān)注，成為社會(huì)熱點(diǎn)事件。

　　事情是這樣的，很多置業(yè)者參觀過萬(wàn)科樓盤里的樣板房，里面廚房、臥室等一應(yīng)俱全，5800戶業(yè)主掏錢買下公寓準(zhǔn)備自住。誰(shuí)知錢交完了傻眼了，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書顯示為“商務(wù)金融用地/辦公”，不得用于居住。經(jīng)翻查資料后發(fā)現(xiàn)，該土地用地性質(zhì)確實(shí)為商服用地，房屋規(guī)劃用途為辦公用房。

　　而大多數(shù)人在簽房產(chǎn)合同時(shí)沒有過多注意，出事后再仔細(xì)查看合同，卻發(fā)現(xiàn)白紙黑字已經(jīng)簽上了自己的大名，事后只能陷入漫長(zhǎng)的維權(quán)之路。幾百萬(wàn)的購(gòu)房款，對(duì)業(yè)主來(lái)說是事關(guān)重大的事情，但當(dāng)你面對(duì)市值萬(wàn)億的房企，卻很難要到個(gè)說法。

　　所以必須想辦法防患于未然，買之前先調(diào)查預(yù)售許可證，或者把《商品房買賣合同》仔細(xì)看看一看：合同中商品房用途那一欄，會(huì)出現(xiàn)“住宅”“公寓”“辦公”等不同性質(zhì)。

　　目前許可預(yù)售的商品房項(xiàng)目，常見的幾種使用性質(zhì)如下:

　　住宅使用年限70年，其相關(guān)稅費(fèi)、水電費(fèi)、物管費(fèi)等按住宅用地類計(jì)收。

　　商業(yè)：使用年限為40年，其相關(guān)稅費(fèi)、水電費(fèi)、物管費(fèi)等按商業(yè)用地類計(jì)收。

　　辦公：使用年限為50年，其相關(guān)稅費(fèi)、水電費(fèi)、物管費(fèi)等按辦公用地類計(jì)收。

　　另外，商品房預(yù)售許可證查詢以售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房屬違規(guī)行為。不要輕信“售后返租、受益承諾”的廣告宣傳一定要進(jìn)行預(yù)售證查詢，以免造成財(cái)產(chǎn)損失。

　　人生中，要簽很多合同，對(duì)大部分人而言，置業(yè)和結(jié)婚合同是最需要謹(jǐn)慎仔細(xì)逐條閱讀的，畢竟涉及到終身幸福，否則有可能一招走錯(cuò)，滿盤皆輸。

　　所以，許戈財(cái)經(jīng)勸打算在長(zhǎng)沙投資公寓的人再仔細(xì)掂量掂量，長(zhǎng)沙的公寓是40年產(chǎn)權(quán)，無(wú)法用公積金貸款，商貸利率上浮，商水商電，價(jià)格比住宅高多了。

　　至于打算在長(zhǎng)沙置業(yè)居住的人來(lái)說，其實(shí)這個(gè)城市還是值得的，因?yàn)槟抢锏臉鞘袃r(jià)格一直很親民。今年8月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：長(zhǎng)沙新房環(huán)比上漲0.2%，同比上漲6.1%，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)依舊非常穩(wěn)定。僅2019年上半年，長(zhǎng)沙便供應(yīng)了467萬(wàn)平方米的住宅用地，另有184萬(wàn)平方米商住用地供應(yīng)，同比分別上漲38%和55%，呈現(xiàn)了樓市供大于求的特點(diǎn)。

　　除此之外，在土地市場(chǎng)上，長(zhǎng)沙還推行了雙限地熔斷搖號(hào)政策，即限定地價(jià)、未來(lái)售價(jià)，達(dá)到溢價(jià)上限之后，進(jìn)行公開搖號(hào)，從而確保了新房市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。

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