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（紅土深圳人才安居保障房REITs“更新答復(fù)函”變更內(nèi)容對比）
1、假設(shè)的出租率均低于目前實際的出租率，即假設(shè)的空置率高于實際空置率，已考慮了項目空置率的影響。
“假設(shè)的出租率均低于目前實際的出租率，即假設(shè)的空置率高于實際空置率，且已考慮了未來項目運營期內(nèi)項目更新改造對空置率的影響?！?/strong>
2、從現(xiàn)有租約租賃期限看，四個項目租約期限較長，到期后的續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。目前項目3年期租約的占比高達98%，且租約到期前承租人可以申請續(xù)簽，每次續(xù)簽時租約期限仍為3年。即使出現(xiàn)承租人中途退租的情況，實操中，承租人需要提前三個月提出退租申請，運營管理機構(gòu)可以協(xié)調(diào)住建部門提前啟動配租，確保租賃協(xié)議的順利銜接，有利于出租率維持在較高水平。
“從配租機制和現(xiàn)有租約租賃期限看，項目由市、區(qū)住建部門統(tǒng)一配租，四個項目租約期限較長，到期后的續(xù)簽政策能保持租約持續(xù)穩(wěn)定。目前項目3年期租約的占比高達98%，且租約到期前承租人可以申請續(xù)簽，每次續(xù)簽時租約期限仍為3年。即使出現(xiàn)承租人中途退租的情況，實操中，承租人需要提前三個月提出退租申請，運營管理機構(gòu)可以協(xié)調(diào)住建部門提前啟動配租，房屋租金水平遠低于市場水平且供不應(yīng)求，有利于租賃協(xié)議實現(xiàn)順利銜接，換租對出租率的影響很低，有利于出租率維持在較高水平?！?/strong>
3、綜合考慮項目現(xiàn)有出租率以及項目租金顯著低于同期同地段同品質(zhì)市場參考租金的情況，假設(shè)預(yù)測期內(nèi)安居百泉閣、安居錦園和鳳凰公館項目住宅出租率為98%，保利香檳苑項目住宅出租率為99%，該假設(shè)具有合理性。
“從維修的影響看，項目的維修包含日常維修以及中大修等。日常維修方面，主要涉及房屋內(nèi)部設(shè)備等零部件的更換和修理，一般由租戶自行聯(lián)系解決，不影響租戶的正常使用，不會導(dǎo)致空置。中大修方面，電梯等設(shè)備更新以及對公共區(qū)域的更新不影響正常入?。粚Ψ课輧?nèi)部的更新主要包括墻面粉刷和地板更換等，可能影響入住，假設(shè)每10年進行一次房屋內(nèi)部的中大修，所需施工和空氣凈化的時間預(yù)計為1個月，假設(shè)這1個月內(nèi)沒有租戶承擔(dān)租金，則可能導(dǎo)致空置，使得每年平均的空置率提高0.83%。特別的，由于項目特殊的配租機制和租金水平，中大修可能發(fā)生在租賃合同期內(nèi)，因此中大修對空置率的影響可能進一步降低。四個項目的實際出租率為99%、99%、100%和98%，假設(shè)的出租率分別為98%、98%、99%、98%，能夠涵蓋更新改造可能導(dǎo)致的空置率影響。
綜合考慮項目現(xiàn)有出租率以及項目租金顯著低于同期同地段同品質(zhì)市場參考租金的情況，假設(shè)預(yù)測期內(nèi)安居百泉閣、安居錦園和鳳凰公館項目住宅出租率為98%，保利香檳苑項目住宅出租率為99%，該假設(shè)具有合理性?！?/strong>
“資本性支出方面未來項目運營期內(nèi)，資本性支出為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)主體工程及設(shè)備設(shè)施的更換及改造支出，包括項目公司需承擔(dān)的戶內(nèi)維修、結(jié)構(gòu)檢測等支出，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投入運營時間較短，初期資本性支出的金額相對較低?？紤]到四個基礎(chǔ)設(shè)施項目均為新建項目，根據(jù)深圳市國譽資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價顧問有限公司為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出具的《技術(shù)盡職調(diào)查報告》，基礎(chǔ)設(shè)施項目在運營的前七年資本性支出金額保持在較低水平，按照運營收入的0.5%計提，第八年開始，資本性支出按照運營收入的5.1%計提。評估機構(gòu)在進行資產(chǎn)評估時，已考慮資本性支出對項目估值的影響。”
4、《運營管理服務(wù)協(xié)議》根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第三十八條約定了運營管理機構(gòu)提供的服務(wù)范圍，包括運營管理機構(gòu)的職責(zé)及分工。其中，運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)的主要職責(zé)包括：統(tǒng)籌保障性租賃住房政策溝通和爭??；統(tǒng)籌協(xié)助住建部門、配租機構(gòu)開展租金定價工作；統(tǒng)籌運營管理實施機構(gòu)制定并持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施運營管理操作規(guī)程；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配租機構(gòu)開展租賃合同格式文本制作、房源配租、租賃合同簽署/展期等具體租賃事務(wù)工作；統(tǒng)籌協(xié)助編制基礎(chǔ)設(shè)施項目運營計劃與運營預(yù)算；協(xié)助為基礎(chǔ)設(shè)施項目購買足夠的商業(yè)保險；編制運營管理報告及協(xié)助信息披露等。運營管理實施機構(gòu)的主要職責(zé)包括：制定和持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施運營管理操作規(guī)程；
協(xié)助配租機構(gòu)和運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)開展保障性租賃住房住宅部分的房源配租與租賃合同簽署/管理工作；開展保障性租賃住房項目配套商業(yè)設(shè)施、配套停車場的招租/招商與租賃/運營合同簽署/管理工作；受托運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目資料交收和現(xiàn)場查驗；協(xié)助項目公司進行租金收繳/催繳；
作為基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理層面的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任人，組織實施基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理過程中的安全生產(chǎn)和消防安全檢查，落實應(yīng)盡的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任；組織實施基礎(chǔ)設(shè)施項目房屋、場所及設(shè)施設(shè)備維修，按經(jīng)委托方審批的方案和預(yù)算組織實施基礎(chǔ)設(shè)施項目中大修、改造及其他資本化支出事項；
監(jiān)督承租人/運營客戶履約情況和辦理退租手續(xù)；協(xié)助項目公司進行運營物資采購及獲取物業(yè)管理服務(wù)/其他必要運營服務(wù)，并對物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)等供應(yīng)商履行采購/服務(wù)協(xié)議的行為進行監(jiān)督；協(xié)調(diào)處理與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的信訪投訴事項；建設(shè)、應(yīng)用和維護與基礎(chǔ)29設(shè)施項目相關(guān)的信息化系統(tǒng)；及時、主動配合運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)工作。
“運營管理機構(gòu)的主要職責(zé)包括：i）運營管理統(tǒng)籌協(xié)調(diào)職責(zé)：統(tǒng)籌保障性租賃住房政策溝通和爭??；統(tǒng)籌協(xié)助住建部門、配租機構(gòu)開展租金定價工作；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配租機構(gòu)開展租賃合同格式文本制作等租賃事務(wù)工作；協(xié)助編制基礎(chǔ)設(shè)施項目運營計劃與運營預(yù)算；協(xié)助為基礎(chǔ)設(shè)施項目購買足夠的商業(yè)保險；編制運營管理報告及協(xié)助信息披露。ii）運營管理日常實施職責(zé)：制定和持續(xù)優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施運營管理操作規(guī)程；協(xié)助配租機構(gòu)具體實施保障性租賃住房住宅部分的房源配租與租賃合同簽署/管理的日常租賃事務(wù)工作；開展保障性租賃住房項目配套商業(yè)設(shè)施、配套停車場的招租/招商與租賃/運營合同簽署/管理工作；受托運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目資料交收和現(xiàn)場查驗；協(xié)助項目公司進行租金收繳/催繳；
作為基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理層面的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任人，組織實施基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理過程中的安全生產(chǎn)和消防安全檢查，落實應(yīng)盡的安全生產(chǎn)和消防安全責(zé)任；組織實施基礎(chǔ)設(shè)施項目房屋、場所及設(shè)施設(shè)備維修，按經(jīng)委托方審批的方案和預(yù)算組織實施基礎(chǔ)設(shè)施項目中大修、改造及其他資本化支出事項；監(jiān)督承租人/運營客戶履約情況和辦理退租手續(xù)；協(xié)助項目公司進行運營物資采購及獲取物業(yè)管理服務(wù)/其他必要運營服務(wù)，并對物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)等供應(yīng)商履行采購/服務(wù)協(xié)議的行為進行監(jiān)督；協(xié)調(diào)處理與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的信訪投訴事項；建設(shè)、應(yīng)用和維護與基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的信息化系統(tǒng)。”
5、運營管理機構(gòu)發(fā)生違約情形的，運營管理機構(gòu)應(yīng)向委托方賠償因其違約行為而遭受的直接損失。為免疑義，運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)、運營管理實施機構(gòu)各自為其在《運營管理服務(wù)協(xié)議》項下的違約行為承擔(dān)與其自身違約行為對應(yīng)的違約責(zé)任，任何情況下委托方均不應(yīng)以連帶的實質(zhì)或形式向運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)或運營管理實施機構(gòu)主張《運營管理服務(wù)協(xié)議》項下的受托方違約責(zé)任。
“運營管理機構(gòu)發(fā)生違約情形的，運營管理機構(gòu)應(yīng)向委托方賠償因其違約行為而遭受的直接損失?！?/strong>
6、基金管理人層面設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)施基金投資決策委員會（下稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會”），基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會設(shè)7名委員，目前人員構(gòu)成上4名委員來自基金管理人、1名委員來自計劃管理人、2名專家委員來自基金管理人同一控制下的關(guān)聯(lián)方深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金，人員構(gòu)成具有合理性。
“基金管理人層面設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)施基金投資決策委員會（下稱“基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會”），基礎(chǔ)設(shè)施基金投委會設(shè)7名委員，目前人員構(gòu)成調(diào)整為5名委員來自基金管理人、2名委員來自計劃管理人；包括基金管理人總經(jīng)理、REITs業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)察稽核部負(fù)責(zé)人、不動產(chǎn)專業(yè)研究人員、基礎(chǔ)設(shè)施投資部骨干人員，以及計劃管理人董事長和總經(jīng)理，詳見招募說明書。投委會委員專業(yè)背景多元，人員構(gòu)成具有合理性。”
7、來自基金管理人的4名委員超過1/2，具有事實上的最終決定權(quán)，能夠體現(xiàn)基金管理人主動管理的職責(zé)。再次，計劃管理人是基金管理人的全資子公司，作為基礎(chǔ)設(shè)施基金中的資產(chǎn)支持證券管理人，與基金管理人聯(lián)合開展盡職調(diào)查等工作。同時，計劃管理人作為項目公司股東，根據(jù)基金管理人的委派文件，任命項目公司執(zhí)行董事（兼經(jīng)理）、監(jiān)事及財務(wù)負(fù)責(zé)人，參與存續(xù)期管理，因此1名委員來自計劃管理人具有合理性。
最后，《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（簡稱“指引”）要求“擬任基金管理人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)具有不動產(chǎn)研究經(jīng)驗，配備充足的專業(yè)研究人員；具有同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)投資管理或運營專業(yè)經(jīng)驗，且同類產(chǎn)品或業(yè)務(wù)不存在重大未決風(fēng)險事項”，深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金作為基金管理人同一控制下的關(guān)聯(lián)方，積累了豐富的不動產(chǎn)投資研究、類REITs投資管理和運營經(jīng)驗，具有相關(guān)的經(jīng)驗和人員，符合指引的要求，《招募說明書》對此做了詳細(xì)披露。因此基金管理人決定引入2名來自深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金的專家委員，符合指引的精神，也是合理的。
“來自基金管理人的5名委員超過1/2，具有事實上的最終決定權(quán)，能夠體現(xiàn)基金管理人主動管理的職責(zé)。再次，計劃管理人是基金管理人的全資子公司，作為基礎(chǔ)設(shè)施基金中的資產(chǎn)支持證券管理人，與基金管理人聯(lián)合開展盡職調(diào)查等工作。同時，計劃管理人作為項目公司股東，根據(jù)基金管理人的委派文件，任命項目公司執(zhí)行董事（兼經(jīng)理）、監(jiān)事及財務(wù)負(fù)責(zé)人，參與存續(xù)期管理，因此2名委員來自計劃管理人具有合理性?！?/strong>
8、基金管理人關(guān)聯(lián)機構(gòu)擔(dān)任運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)，基于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的機制設(shè)計和本項目的特點，該關(guān)聯(lián)關(guān)系不會導(dǎo)致發(fā)生損害投資者利益的情況。但出于審慎的角度出發(fā)，基金管理人仍提出了以下具體的風(fēng)險緩釋措施：
?。?）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，基金管理人的股東要保持基金管理人經(jīng)營管理的獨立性，防范風(fēng)險傳遞及不當(dāng)利益輸送，基金管理人要保持獨立、規(guī)范運作。同時，法規(guī)規(guī)定基金管理人應(yīng)當(dāng)主動履行運營管理職責(zé)，盡管基金管理人委托運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)協(xié)助基金管理人開展部分基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理工作，但基金管理人將對運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)的工作進行監(jiān)督?；鸸芾砣藢\營管理統(tǒng)籌機構(gòu)的委任與授權(quán)未排除或減損其作為基金管理人自身的任何權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任。因此，基金管理人是項目運營的第一責(zé)任人。
?。?）運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)收取運營管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)是確定且合理的。其中，關(guān)于運營管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的確定性，收費標(biāo)準(zhǔn)已在基礎(chǔ)設(shè)施REITs文件中（包括招募說明書、運營管理服務(wù)協(xié)議等）予以明確約定。除了規(guī)定的運營管理費之外，運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)不另行收取任何費用，因此不存在運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)通過利潤轉(zhuǎn)移、虛增費用等方式損害基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資者利益的可能；關(guān)于運營管理費的合理性，詳見對本問詢函問題三之“運營管理機構(gòu)固定管理費和浮動管理費”部分的答復(fù)。
?。?）本項目的租金定價和配租由住建部門確定，不存在基金管理人和運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)利用關(guān)聯(lián)關(guān)系操縱租金定價，損害投資者利益的可能。鑒于保障性租賃住房具有顯著的政策屬性和民生保障屬性，其配租對象和租金水平均由住建部門審核確定，基金管理人與運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)均按照深圳市關(guān)于保障性住房的相關(guān)政策開展運營工作，所以關(guān)聯(lián)關(guān)系的存在不會對基礎(chǔ)設(shè)施項目的業(yè)務(wù)獨立性和持續(xù)經(jīng)營能力等方面產(chǎn)生不利影響。
（4）基金管理人將持續(xù)做好對運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)的監(jiān)督，如發(fā)生法定的解聘事件或其他對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營收入、基礎(chǔ)設(shè)施基金收益等產(chǎn)生不利影響，損害基礎(chǔ)設(shè)施基金份額持有人利益的情形，基金管理人將按照規(guī)定履行程序解聘或更換運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)?？傮w來看，基金管理人與運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)雖存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但上述關(guān)聯(lián)關(guān)系已在招募說明書中充分披露，本項目的特點和機制設(shè)計使得該關(guān)聯(lián)關(guān)系不會導(dǎo)致發(fā)生損害投資者利益的情況；同時還有利于提升基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營管理水平?；鸸芾砣伺c運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)在《運營管理服務(wù)協(xié)議》中約定了防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募罴s束機制發(fā)揮運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)主動管理能動性，上述內(nèi)容詳見招募說明書第十九部分之“二、利益沖突的防范”、第十八部分之“三、《運營管理服務(wù)協(xié)議》及其主要內(nèi)容”。
具體內(nèi)容如下：“（二）與運營管理機構(gòu)簽署防范利益沖突的相關(guān)條款并安排激勵約束機制基金管理人與運營管理機構(gòu)以協(xié)議方式約定防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募罴s束機制發(fā)揮運營管理機構(gòu)主動管理能動性。根據(jù)《運營管理服務(wù)協(xié)議》的約定：‘運營管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身針對同類資產(chǎn)的既有管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照誠實信用、勤勉盡責(zé)、公平公正的原則，以不低于運營管理機構(gòu)管理的其他同類資產(chǎn)的運營管理水平提供本協(xié)議項下運營管理服務(wù)。運營管理機構(gòu)在管理運營其他同類資產(chǎn)時，應(yīng)公平公正對待不同的基礎(chǔ)設(shè)施項目，采取充分、適當(dāng)措施避免可能出現(xiàn)的利益沖突，充分保護基金份額持有人及委托方的利益’?！?/p>
“基金管理人將對運營管理機構(gòu)的工作進行監(jiān)督和考核，通過將運營獎勵費與運營管理機構(gòu)服務(wù)考核結(jié)果深度綁定，建立對運營管理機構(gòu)的激勵約束機制，并有權(quán)根據(jù)《運營管理服務(wù)協(xié)議》的約定核減運營獎勵費。
1、基本運營管理服務(wù)費就每一基礎(chǔ)設(shè)施項目而言，基本運營管理服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收入的4%。按本條所述方式計算的運營管理服務(wù)費為項目公司支付予運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)和運營管理實施機構(gòu)的基本運營管理服務(wù)費之和，運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)和運營管理實施機構(gòu)按20%:80%分享該等基本運營管理服務(wù)費。該等20%：80%基本運營管理服務(wù)費分享比例適用于安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目及鳳凰公館項目，新增基礎(chǔ)設(shè)施項目的基本運營管理服務(wù)費分享比例由《運營管理服務(wù)協(xié)議》各方屆時另行協(xié)商確定。為免疑義，本條所述“基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收入”以含稅且實收到賬金額為準(zhǔn)。
2、運營獎勵費（詳見對本問詢函問題三的答復(fù)。）”
“基金管理人經(jīng)審慎考慮，并商原始權(quán)益人決定，基金管理人關(guān)聯(lián)機構(gòu)不再擔(dān)任運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)，由深圳市房屋租賃運營管理有限公司作為運營管理機構(gòu)為本基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供運營管理服務(wù)?！?/strong>
9、基金管理人已根據(jù)要求將運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)的詳細(xì)情況及引入該機構(gòu)的必要性說明如下：
1、運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)詳細(xì)情況安居創(chuàng)新管理公司是深圳市人才安居集團持股51%且控股并表管理的子公司，深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會是安居創(chuàng)新管理公司的實際控制人。安居創(chuàng)新管理公司已按照規(guī)定配備了具有經(jīng)驗的人員并制定了完善的制度，目前尚未在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會進行私募基金管理人登記，未來將按照規(guī)定完成登記。事項內(nèi)容公司名稱深圳市安居創(chuàng)新私募股權(quán)投資基金管理有限公司設(shè)立時間2020年3月3日注冊資本10,000,000元公司形式有限責(zé)任公司法定代表人朱大華37事項內(nèi)容注冊地址深圳市福田區(qū)蓮花街道福新社區(qū)深南大道2016號招商銀行深圳分行大廈28F經(jīng)營范圍一般經(jīng)營項目是：私募股權(quán)投資基金管理、創(chuàng)業(yè)投資基金管理服務(wù)（須在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會完成登記備案后方可從事經(jīng)營活動）。
?。ǔ婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動），許可經(jīng)營項目是：受托資產(chǎn)管理、投資管理（不得從事信托、金融資產(chǎn)管理、證券資產(chǎn)管理及其他限制項目）經(jīng)營期限2020年3月3日至無固定期限公司登記機關(guān)深圳市市場監(jiān)督管理局
2、在項目運營管理過程中，引入安居創(chuàng)新管理公司作為運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)是為了構(gòu)建保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式，更好的發(fā)揮其民生保障屬性，加強政策溝通和爭取，更好的提升基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理水平，具有必要性，具體情況如下：
（1）安居創(chuàng)新管理公司是原始權(quán)益人深圳市人才安居集團參照監(jiān)管精神，培育兼具基礎(chǔ)設(shè)施基金運作能力和基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理能力的集團資本運作主體。由安居創(chuàng)新管理公司擔(dān)任運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)是深圳市人才安居集團借助資本工具構(gòu)建保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展模式長期戰(zhàn)略的重要安排。
深圳市人才安居集團立足實際，把握市場規(guī)律和政策導(dǎo)向，在推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs的同時正積極籌備配套的Pre-REITs基金，安居創(chuàng)新管理公司作為Pre-REITs的管理人從設(shè)立時起，即響應(yīng)監(jiān)管精神組建了兼?zhèn)浠鹜顿Y經(jīng)驗和運營管理能力的專業(yè)團隊。此項戰(zhàn)略布局，在于引導(dǎo)更多的社會資本參與投資，以市場化手段解決保障性租賃住房建設(shè)難、投資少的難題，能夠培育、孵化更多的保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施，形成更多的基礎(chǔ)設(shè)施REITs可擴募資產(chǎn)，推動深圳市人才安居集團從傳統(tǒng)的“建設(shè)—持有出租”重資產(chǎn)運營模式向“投資—建設(shè)—REITs上市—資產(chǎn)管理”的輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)38變，真正實現(xiàn)保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式。
（2）安居創(chuàng)新管理公司擔(dān)任運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)，能夠與基金管理人一道保持項目的保障性租賃住房屬性。本基礎(chǔ)設(shè)施項目屬于保障性租賃住房，具有緩解新市民、青年人住房困難問題的政策導(dǎo)向性，深圳市有關(guān)主管部門高度關(guān)注其民生保障屬性。運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)是深圳市人才安居集團和深圳市創(chuàng)新投資集團下屬合資企業(yè)，能夠連接兩國企集團從運營管理機構(gòu)和基金管理人的角度協(xié)同一致，共同加強對項目的管理，確保項目持續(xù)符合保障性租賃住房的定位，持續(xù)發(fā)揮民生保障作用。
?。?）保障性租賃住房的運營管理與行業(yè)政策息息相關(guān)，運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)在行業(yè)政策研究以及與政府部門溝通、政策爭取等方面具有優(yōu)勢，能夠更好的統(tǒng)籌與本REITs相關(guān)的政策溝通和爭取工作，最大限度的降低出現(xiàn)極端政策的可能性。運營管理實施機構(gòu)安居租賃公司的主營業(yè)務(wù)是從事保障性租賃住房的日常運營工作，主要包括根據(jù)住建部門的配租結(jié)果與承租人簽署租賃合同、建立與維護租賃臺賬、辦理入住和退房手續(xù)、收繳和催繳租金、組織實施維修、處理信訪投訴等具體事務(wù)，不負(fù)責(zé)行業(yè)政策研究、政策溝通等方面的工作。運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)和實施機構(gòu)的具體工作形成合理分工，能夠發(fā)揮各自優(yōu)勢，更好的保障本REITs在未來政策環(huán)境下的平穩(wěn)運行。
綜上，安居創(chuàng)新管理公司擔(dān)任運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)，能夠構(gòu)建保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展的模式；基金管理人與運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)具有多層次、多渠道的良好溝通機制，有利于形成合力，發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施項目的民生保障屬性，協(xié)助深圳市、區(qū)住建部門及時高效地完成配租及續(xù)租工作，協(xié)調(diào)新舊租約的順利銜接，確?；A(chǔ)設(shè)施項目運營的持續(xù)穩(wěn)定；運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)和實施機構(gòu)合理分工、優(yōu)勢互補，能夠加強政策溝通和爭取，提升運營效率，切實保障投資者的利益。
“基金管理人經(jīng)審慎考慮，并商原始權(quán)益人決定，基金管理人關(guān)聯(lián)機構(gòu)不再擔(dān)任運營管理統(tǒng)籌機構(gòu)，由深圳市房屋租賃運營管理有限公司作為運營管理機構(gòu)為本基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供運營管理服務(wù)?！?/strong>
10、新增“基金管理人已就本基礎(chǔ)設(shè)施項目與原始權(quán)益人已運營的自持的其他項目不存同業(yè)競爭進行了論證和披露。同時，也就運營管理過程中潛在的利益沖突情形進行了披露。內(nèi)容詳見本問題答復(fù)“1、原始權(quán)益人自持保障性住房情況”和“2、深圳保障性住房政策及市場供求關(guān)系”?！?/strong>
11、基金管理人與運營管理機構(gòu)在《運營管理服務(wù)協(xié)議》中約定了防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募罴s束機制發(fā)揮運營管理機構(gòu)主動管理能動性。具體內(nèi)容詳見本答復(fù)問題四之（二）的答復(fù)。
“基金管理人與運營管理機構(gòu)在《運營管理服務(wù)協(xié)議》中約定了防范利益沖突的相關(guān)條款，并采用適當(dāng)?shù)募罴s束機制發(fā)揮運營管理機構(gòu)主動管理能動性。具體內(nèi)容如下：“運營管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身針對同類資產(chǎn)的既有管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照誠實信用、勤勉盡責(zé)、公平公正的原則，以不低于運營管理機構(gòu)管理的其他同類資產(chǎn)的運營管理水平提供本協(xié)議項下運營管理服務(wù)。運營管理機構(gòu)在管理運營其他同類資產(chǎn)時，應(yīng)公平公正對待不同的基礎(chǔ)設(shè)施項目，采取充分、適當(dāng)措施避免可能出現(xiàn)的利益沖突，充分保護基金份額持有人及委托方的利益。
基金管理人將對運營管理機構(gòu)的工作進行監(jiān)督和考核，通過將運營獎勵費與運營管理機構(gòu)服務(wù)考核結(jié)果深度綁定，建立對運營管理機構(gòu)的激勵約束機制，并有權(quán)根據(jù)《運營管理服務(wù)協(xié)議》的約定核減運營獎勵費。1、基本運營管理服務(wù)費就每一基礎(chǔ)設(shè)施項目而言，基本運營管理服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收入的4%。為免疑義，本條所述“基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收入”以含稅且實收到賬金額為準(zhǔn)。2、運營獎勵費（詳見對本問詢函問題三的答復(fù)。）””
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