（關于交房、過戶、遷戶口的違約賠償因素）

　　房屋買賣分為期房買賣和現(xiàn)房買賣。期房買賣面臨著房屋交付的問題，現(xiàn)房買賣根據(jù)房屋是否屬于商品房、公房、經(jīng)濟適用房與小產(chǎn)權房等不同類型在交易時中面臨著交房、過戶、遷移戶口等問題。在房屋買賣糾紛中任何一方違約，則另一方則會要求對方支付違約金，本文主要分析何種因素影響違約方支付違約金的金額。

　　一房屋買賣合同中沒有約定何時交房、過戶的，如此，買房人的權益如何維護？

　　1、買賣雙方可以協(xié)商何時交房、過戶，協(xié)商不成的，買方可以根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定要求解除合同。在解除合同之前，買方應根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定催告賣方并給予賣方合理的期限予以履行合同。超過合理期限賣方仍未交房、過戶的，買方要求解除合同的可以要求賣方承擔賠償責任。

　　2、買賣合同中約定了具體的交房、過戶時間的，賣方逾期交付房屋，買方可以要求賣方承擔逾期交房的違約責任。若合同沒有約定逾期交房的責任則買方可以根據(jù)實際損失要求美方承擔責任，如逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定賠償金額。房屋買賣合同約定了逾期交房、過戶的責任，則賣方逾期交房、過戶承擔的責任不應超過賣方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失范圍，同時，賣方逾期交房承擔的賠償金額亦要遵守最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的規(guī)定。

　　3、因賣方原因不能辦理交房、過戶并導致買方解除合同的，買方可以要求賣方賠償損失，損失的金額根據(jù)雙方的過錯程度、房屋的價值、雙方的經(jīng)濟狀況等因素確定。

　　二影響逾期遷戶口的違約責任的賠償因素

　　1、在房屋買賣合同糾紛中，一方起訴另一方僅要求遷移戶口的，人民法院不予受理。

　　依據(jù)：《中華人民共和國戶口登記條例》第十條第一款規(guī)定：“戶口登記工作，由各級公安機關主管。公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，注銷戶口?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，申報、遷出戶口均由各級公安機關主管，屬于公安機關行政管理職責范圍，不屬于人民法院主管的范圍

　　2、在房屋買賣合同糾紛中，一方起訴另一方承擔逾期遷戶口的違約責任的人民法院予以受理。雙方可以在房屋買賣合同中約定違約責任的承擔方式，人民法院在確定違約方承擔賠償?shù)慕痤~時主要考慮以下因素：雙方的過錯程度、逾期遷戶口的期限、逾期遷戶口的原因、房屋所在的位置（如學區(qū)房）、房屋的價值、守約方的損失狀況、對守約方的影響程度、守約方是否催告違約方、判決時戶籍是否遷出房屋未支付的尾款、守約方的戶籍是否已經(jīng)遷入、雙方庭審的表現(xiàn)等。

　　衣食住行，人們的日常生活需求，房屋作為現(xiàn)代人生活最基本的生活需求，尤其是需要把多年的心血所得投入進去，所以在購房中不得不慎之又慎。但愿每一對買賣均能順利進行，在買賣之前做好風險防范，在買賣糾紛出現(xiàn)時能冷靜應對順利化解。

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