（戶口通遷來了！廣深迎最大利好，信息量很大）

　　摘要：戶籍制度又有重大突破（歡迎關(guān)注杠桿地產(chǎn)）

　　撰文|道一&編輯|雯雯

　　?5月18日，《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》正式公布。

　　《意見》和房地產(chǎn)、城市發(fā)展有關(guān)亮點(diǎn)之一，就是提出：

　　要深化戶籍制度改革，放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制，探索實(shí)行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度。推動(dòng)公共資源由按城市行政等級(jí)配置向按實(shí)際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變。

　　這段話的信息量非常大，說白了就是除了北京、上海，其他城市包括廣州、深圳、重慶、天津等超大城市，都會(huì)放寬戶籍門檻。

　　2018年主要城市城區(qū)人口數(shù)據(jù)來源|住建部《2018年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)制圖|杠桿地產(chǎn)·道一

　　探索城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)，其實(shí)突破性是非常大的。目前國(guó)內(nèi)很多城市群，都在喊同城化，地鐵、社保、公積金都有打通的先例，但還極少有把戶籍打通的，因?yàn)闋可娴降墓怖嫣唷?/p>

　　1、都市圈有望先行先試

　　當(dāng)下無論是政策還是市場(chǎng)導(dǎo)向，都證明了大城市、都市圈和城市群正成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。

　　在這樣的現(xiàn)實(shí)語境中，探索城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度，具有重要且及時(shí)的意義。

　　此舉將有利于加速人才、人口向城市群集聚，加速勞動(dòng)力在城市群內(nèi)部的自由流動(dòng)，大幅提升城市群整體競(jìng)爭(zhēng)力。

　　不過杠桿地產(chǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是：雖然近年戶籍制度頻繁破冰，加速改革。但依舊需要一個(gè)過程，不可能一蹴而就。

　　“探索實(shí)行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證互認(rèn)制度”之前，還有一句限制——“放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制”。

　　顯然，北京、上海在短時(shí)間內(nèi)，戶籍制度是不會(huì)松動(dòng)的。如此一來，京津冀和長(zhǎng)三角的城市群戶口通遷，就難以成為可能。

　　而且城市群一般范圍比較大。比如京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝、長(zhǎng)江中游等城市群全部跨省。協(xié)調(diào)的難度可想而知。

　　所以，杠桿地產(chǎn)覺得在近期更大的可能是：由城市群內(nèi)的都市圈以及相鄰城市先行先試、積累經(jīng)驗(yàn)。這種可操作性更強(qiáng)。

　　2、大城市周邊收益最多

　　除了此番對(duì)于城市群(短期內(nèi)主要是都市圈)的戶籍利好。近期關(guān)于都市圈的新聞其實(shí)非常多。

　　近期杠桿地產(chǎn)剛剛寫過《深圳破局！中國(guó)最特別的都市圈，來了！》《寧波大動(dòng)作！浙江挑戰(zhàn)廣東，中國(guó)第一省爭(zhēng)奪再起硝煙》。

　　特別是寧波與舟山有望實(shí)現(xiàn)戶籍通遷，就是一個(gè)從無到有的突破。意味著城市群、都市圈的融合程度會(huì)有本質(zhì)性的提升，如果戶籍通遷成為大趨勢(shì)，這意味著特大城市周邊的中小城市有巨大利好。

　　最典型的就是深圳周邊的東莞、惠州，廣州周邊的佛山、中山、肇慶、清遠(yuǎn)等城市。廣深戶籍相較于京滬，沒那么稀缺，所以實(shí)現(xiàn)通遷的難度較低。

　　戶籍通遷，說白了就是人口的雙向流動(dòng)：

　　一部分中小城市的人，為了享受更好的教育、醫(yī)療以及其他配套資源，會(huì)把戶籍遷移到大城市。

　　2019年主要城市空氣質(zhì)量圖表來源|CKG（特此感謝）

　　一部分大城市的人，為了買到便宜的房子或是面積更大的房子，會(huì)去周邊中小城市購房。

　　戶籍通遷，相當(dāng)于某種形式的城市合并。比如深圳人去東莞買房，廣州人去佛山買房，就沒有以前那么大的心理障礙了。

　　3、都市圈有別

　　需要提醒大家的是：國(guó)內(nèi)目前比較成型的都市圈，大概30個(gè)左右。

　　它們不是齊頭并進(jìn)的，而是各有其發(fā)展階段。

　　位于京津冀、長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的都市圈，發(fā)育得最成熟，自然是投資的首選。

　　同樣，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，享受了國(guó)家戰(zhàn)略的成渝，以及緊隨其后的長(zhǎng)江中游，也值得考慮。

　　如果和一線城市與國(guó)家戰(zhàn)略都不沾邊的都市圈，在其發(fā)育成熟之前，短期內(nèi)的價(jià)值會(huì)低很多。

　　其次，在一個(gè)城市群里，會(huì)存在多個(gè)都市圈。比如在長(zhǎng)三角內(nèi)部，就存在上海、杭州、南京、蘇錫常、合肥等多個(gè)都市圈。

　　而且還會(huì)存在范圍重疊和腹地打架的情況，比如南京都市圈與合肥都市圈。一旦出現(xiàn)這樣的情況，一方面會(huì)影響各自的吸引力，一方面也對(duì)都市圈競(jìng)爭(zhēng)力提出了更高要求。

　　再次，每個(gè)都市圈的有限半徑，也存在不同。

　　這個(gè)原因主要由于每個(gè)都市圈軌道交通建設(shè)情況不同。一個(gè)都市圈軌道交通越發(fā)達(dá)，中心城市的有效通勤半徑才會(huì)擴(kuò)大，才能吸引更多人才。

　　2019年主要城市常住人口情況數(shù)據(jù)來源|各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)制圖|杠桿地產(chǎn)·道一

　　雖然這些人住在中小城市，但在大城市上班。而中小城市通過賣房給大城市的外溢居民，獲得了新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

　　那些軌道交通發(fā)達(dá)的大城市，以及大城市軌道交通延伸到的中小城市，真是有福了。

　　所以構(gòu)建都市圈過程中，軌道交通作用至關(guān)重要。高鐵、城際、地鐵將共同編織一個(gè)網(wǎng)絡(luò)。軌道交通越密集的地方，價(jià)值越高。

　　在過去，城建的風(fēng)口一般只能蔓延到大城市自己的郊區(qū)。而在都市圈時(shí)代，打破行政邊界、實(shí)現(xiàn)城市間融合發(fā)展成為更緊迫的任務(wù)，財(cái)政蛋糕會(huì)向這個(gè)目標(biāo)進(jìn)一步傾斜。

　　在此意義上，毗鄰大城市的中小城市行政交界區(qū)域，會(huì)成為投資的新風(fēng)口。這些板塊蘊(yùn)藏著“天塹變通途”、“農(nóng)村變城市”的機(jī)會(huì)。

　　4、這些市、鎮(zhèn)有望翻身

　　《意見》的這段話：

　　推動(dòng)公共資源由按城市行政等級(jí)配置向按實(shí)際服務(wù)管理人口規(guī)模配置轉(zhuǎn)變。

　　我覺得同樣很重要。

　　這意味像蘇州、無錫、佛山、東莞、泉州這類人口多，但行政等級(jí)不高的城市，能享受到省會(huì)城市甚至副省級(jí)城市的待遇。

　　還別說是上述這些市，在江浙閩粵存在不少鎮(zhèn)。比如如之前的龍港、虎門、盛澤、獅山等地，人口規(guī)模已經(jīng)在數(shù)十萬以上的量級(jí)，工業(yè)產(chǎn)值甚至超過中西部很多地級(jí)市。

　　但囿于鎮(zhèn)級(jí)行政管理體制，發(fā)展已然受到極大限制。鎮(zhèn)的實(shí)際規(guī)模再大，公務(wù)員的編制也不過幾十個(gè)人，卻要負(fù)擔(dān)相當(dāng)于中西部部分地級(jí)市城區(qū)級(jí)別的公共服務(wù)。

　　之前一個(gè)地方的地鐵，高鐵線路設(shè)置、站點(diǎn)規(guī)模等，行政等級(jí)是重要參考依據(jù)。這個(gè)不管你經(jīng)濟(jì)強(qiáng)不強(qiáng)、人口規(guī)模大不大，都沒有行政上的高配置好用。

　　東莞經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)虎門，就是由于是鎮(zhèn)級(jí)行政級(jí)別，高鐵站規(guī)模非常小。而虎門經(jīng)濟(jì)又很發(fā)達(dá)，商旅和務(wù)工人員眾多，出行需求旺盛。車站常年人擠人，車票總是一票難求。

　　2016版中國(guó)中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃圖圖片來源|中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃·鐵路小亨（特此感謝）

　　如果《意見》能落地，對(duì)上述這些城市和鎮(zhèn)來說，可以通過優(yōu)化當(dāng)?shù)氐墓伯a(chǎn)品供給，在城市群和都市圈內(nèi)形成以大城市為核心、錯(cuò)落有致的不同規(guī)模的城市布局，進(jìn)而可促進(jìn)城市群更好的發(fā)展。

　　此外，以人口流動(dòng)取代行政等級(jí)作為資源的優(yōu)化配置依據(jù)，將非常有利于經(jīng)濟(jì)有活力的城市吸收人口進(jìn)來，促進(jìn)這些地區(qū)的發(fā)展，包括樓市。

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